В 2024 году российские нотариусы удостоверили более 264 тысяч договоров отчуждения земельных участков — со строениями и без них, что сопоставимо с результатами за предыдущий год. При этом количество нотариальных сделок с землей без строений увеличилось по сравнению с 2023-м на 4%. В топ-10 регионов по общему показателю: Московская область, Краснодарский край, Ростовская область, Дагестан, Ленинградская область, Крым, Ставропольский край, Татарстан, Башкортостан и Волгоградская область.
Участие нотариуса в сделке — гарантия ее законности и защиты прав всех участников. В том числе покупателя, на плечи которого ложатся основные риски в случае, когда договор заключается в простой письменной форме. Так, например, нотариус проверит, зарегистрирован ли участок и расположенные на нем дачные дома и хозпостройки в ЕГРН должным образом. Если нет, попросит это исправить, прежде чем удостоверить сделку. Напомним, до 2031 года владелец недвижимости может зарегистрировать ее в упрощенном порядке — в рамках так называемой дачной амнистии.
Плюсы дачной амнистии для владельцев и покупателей недвижимости
Дачная амнистия касается тех дач и жилых домов, которые были построены на государственных землях до мая 1998 года, когда был принят Градостроительный кодекс. Сейчас владельцы такой недвижимости могут с минимальным количеством документов подать заявление в органы местного самоуправления и оформить в собственность и дом, и земельный участок, на котором он расположен. Органы местного самоуправления, в свою очередь, обращаются в Росреестр. Документом, подтверждающим факт законного владения, может быть, например, свидетельство о праве на наследство, акт о выделении земли под строительство дома, выданный органами местного самоуправления. Список документов — открытый.
Что касается недвижимости, возведенной после мая 1998 года, там также предусмотрена облегченная процедура регистрации права собственности. Заявление подается через МФЦ. Подтверждающие документы в данном случае — технический план и документ о праве собственности на земельный участок.
Если объект недвижимости не оформлен в собственность, им нельзя законным образом распорядиться: продать, подарить, передать по наследству или использовать как залог. Кроме того, если у человека для государственных нужд будут изымать незарегистрированный земельный участок или землю, на которой стоит неоформленный объект, фактический владелец не сможет получить соответствующую компенсацию за это. Поэтому надежнее все-таки иметь документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
Если не воспользоваться сейчас дачной амнистией, то после ее завершения может сложиться ситуация, что регистрировать права человеку придется уже в судебном порядке. Единственное, нужно учитывать, что упрощенный порядок регистрации распространяется не на все виды земельных участков. Например, это касается особо охраняемых природных территорий.
То есть следует иметь в виду, что по закону далеко не каждый земельный участок может быть передан физлицу в частную собственность. При этом такой участок в свое время вполне мог быть предоставлен гражданину на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Нормативная база, содержащая запреты на нахождение земельных участков в частной собственности, довольно обширна.
Учитывать все эти нюансы важно и людям, покупающим землю. Чтобы не потратить деньги зря и внезапно не остаться без приобретенной загородной недвижимости, лучше вообще отказаться от покупки участка у продавца, который не оформил его в собственность в Росреестре. Также стоит учитывать, что тот или иной объект мог пройти через длинную цепочку сделок. Даже если право собственности продавца должным образом зафиксировано в ЕГРН, покупатель вряд ли сам сможет выяснить, что было до и как эта земля получила статус частной собственности.
Печать нотариуса — гарантия безопасности
С 1 марта 2025 года межевание земельного участка стало обязательным условием для государственной регистрации сделки по его отчуждению или постановки на кадастровый учет. Если в ЕГРН не внесены границы земельного участка, то ни его, ни расположенные на нем здания нельзя зарегистрировать, продать, подарить, обменять или сдать в аренду. Это поможет избежать рисков покупки земли с неопределенными или спорными границами. При этом скрытых рисков остается еще немало.
При покупке земельного участка важно учитывать его категорию и вид разрешенного использования. Например, нельзя строить садовый или жилой дом на землях, предназначенных для огородничества. Запрещено возводить дома в зонах, где проходят магистральные трубопроводы или газопроводы, водопроводы, сети канализации, высоковольтные ЛЭП. Участок может считаться археологическим памятником или территорией культурного слоя, что тоже накладывает свои ограничения.
Бывает так, что дом «не привязан» к земле, вместе с которой продается. Или строение может не принадлежать владельцу продаваемого земельного участка. Все это может повлечь проблемы в будущем. Нотариус предупредит о подобных нюансах.
Также в рамках удостоверения сделки нотариус получает расширенную выписку из ЕГРН. Он видит назначение земли, все зоны и обременения, в том числе такие, как, например, наличие газопровода, публичные или частные сервитуты. Также там есть паспортные данные владельца недвижимости, основание возникновения права и другая информация. При необходимости нотариус может запросить промежуточные документы-основания, доверенности и т. д., в том числе отследить историю переходов права собственности на объект.
Помимо информативных выписок из ЕГРН, при удостоверении сделки нотариус запрашивает данные из ЗАГС. Он может узнать, находится ли продавец или покупатель в браке или разводе, жив ли супруг или доверитель. Увидит, есть ли у пары брачный договор, действуют ли доверенности, в порядке ли другие документы. Кроме того, нотариус проверит полномочия продавца, нет ли ареста или обременений на имуществе, не нарушены ли права несовершеннолетних и других третьих лиц. Уточнит, не является ли продавец банкротом, и другие аспекты, которые в последующем могут стать основанием для признания сделки недействительной.
Нотариус, удостоверяющий сделку, проводит правовую экспертизу документов, направляет запросы в необходимые реестры и ведомства, разъясняет участникам все правовые нюансы и последствия. Более того, нотариус несет полную имущественную ответственность за удостоверенную сделку и в случае своей профессиональной ошибки гарантирует полное возмещение ущерба пострадавшим.
